Condominio, la sentenza della Cassazione: chi paga per le infiltrazioni dal lastrico solare

Il lastrico solare è di uso esclusivo… ma il tetto è di tutti. Allora chi paga davvero, quando l’acqua entra in casa?

La riunione condominiale era già tesa quando è arrivata la signora con il quaderno delle spese. Sul tavolo, foto di intonaci rigonfi e parquet imbarcati. Il vicino dell’attico, proprietario del lastrico, stringeva le labbra: “Io lo tengo pulito, mica è colpa mia se piove forte”. L’amministratore sfogliava il regolamento come se dentro ci fosse una risposta semplice e unica. In realtà, la risposta c’è. Non è comoda, né uguale per tutti i casi. Ed è scritta in una sentenza che ha cambiato la conversazione nei pianerottoli. Una frase che fa discutere.

Chi paga davvero: la svolta della Cassazione sul lastrico solare

L’idea chiave è chiara: non esiste un “colpevole automatico”. La Cassazione, con le Sezioni Unite (n. 9449/2016), ha fissato un principio pratico e concreto. Se il lastrico solare è di uso esclusivo e causa infiltrazioni, rispondono sia il condominio sia il titolare dell’uso. La ripartizione, salvo prova diversa, segue l’art. 1126 c.c.: **Riparto 1/3 – 2/3**. Un terzo a carico dell’utente esclusivo, due terzi a carico dei condomini coperti da quel lastrico, in proporzione ai millesimi.

Immagina la scena: l’attico del signor Rossi ha il lastrico in uso esclusivo. Nei mesi di pioggia, la signora Bianchi al piano di sotto trova l’alone giallo che si allarga come una lente d’acqua. Arriva il tecnico, individua la guaina rotta e lo scarico semi-otturato. Danni stimati: 6.000 euro tra pitture e mobili. Il principio applicato dal giudice? Danni divisi come le spese: due terzi in capo al condominio, un terzo al signor Rossi. Se poi emerge che lo scarico era stato trascurato per anni, la sua quota può salire. È qui che la prova tecnica sposta gli equilibri.

Funziona così: il lastrico copre l’edificio, quindi il condominio resta custode dell’opera nel suo insieme. L’utente esclusivo, invece, ha il controllo della superficie e della manutenzione ordinaria. Per questo la Cassazione ha messo insieme responsabilità e riparto: si parte dal 1/3–2/3 e si corregge in base alla causa concreta. Se la guaina è vecchia e mal posata, pesa sul condominio. Se il pluviale è ostruito da foglie non rimosse, pesa sull’utente. Se tutto è in ordine e la pioggia è stata estrema, si può discutere di caso fortuito. Non è matematica, è vita condominiale.

Cosa fare quando arrivano le macchie sul soffitto

La prima mossa è semplice e decisiva: documentare. Foto e video, con date e orari, dall’inizio della perdita alla fase di asciugatura. Poi comunicare subito all’amministratore, meglio con PEC o raccomandata, chiedendo un sopralluogo e la nomina di un tecnico. Intanto metti in sicurezza: proteggi i mobili, raccogli l’acqua, salva le ricevute dei piccoli interventi urgenti. Il tempo, in queste situazioni, è acqua.

Diciamolo: nessuno lo fa davvero ogni giorno. Eppure pulire lo scarico del lastrico a inizio stagione piovosa, dare un’occhiata alla guaina, controllare i ristagni dopo i temporali, evita guai e litigi. Se sei quello che subisce il danno, non rompere subito muri o soffitti senza una perizia: potresti perdere tracce utili. C’è un momento che abbiamo vissuto tutti: la tentazione di alzare la voce. Rallenta, prendi un tecnico, proponi una perizia congiunta. Costa meno di una causa e sblocca i lavori.

L’amministratore ha un ruolo chiave: deve attivare la manutenzione e la copertura assicurativa se esiste una “polizza globale fabbricati”. In molti regolamenti condominiali è già previsto l’iter. Se la discussione si incastra, scatta la **Mediazione obbligatoria**: un tavolo neutro per trovare un accordo sul riparto e sui tempi. E quando la responsabilità è mista, ricordati che la sentenza delle Sezioni Unite non lascia zone grigie eterne: si parte dal 1/3–2/3, poi si adegua alla prova tecnica.

“Il lastrico è un confine sospeso: è tetto, ma è anche terrazza. E i confini, nei condomìni, si governano con regole chiare e prove pulite.”

• Polizza globale fabbricati: verifica subito se copre danni da infiltrazioni.
• Perizia congiunta: riduce tempi, costi e contenziosi.
• Verbale scritto: fissare per iscritto responsabilità e riparti.
• Scadenze corte: agire entro giorni, non settimane.
• Pre-accordo sui lavori: chi fa cosa, quando, con chi.

Prevenzione, convivenza, futuro: la rotta pratica

La sentenza della Cassazione ha tolto alibi e lasciato spazio a una regola comprensibile. Il lastrico solare è un luogo ambiguo e bellissimo: prendi il sole, stendi i panni, guardi la città. Ma resta pur sempre una parte che copre vite, affetti, pareti. Se sei l’utente esclusivo, pensa al lastrico come a un balcone con responsabilità aumentata. Se sei un vicino coperto, pensa al tetto come a un investimento comune. Qui nasce una convivenza più matura: controlli stagionali, verbali rapidi, riparti trasparenti, interventi preventivi. **Riparto 1/3 – 2/3** non è uno slogan, è una base di partenza che evita guerre fredde tra piani. Un domani con piogge più intense e temporali improvvisi chiederà manutenzioni più frequenti e decisioni più rapide. La domanda non è “chi vince”, ma “come si riparte e si ripara”. La differenza tra un buon condominio e un campo di battaglia è tutta lì.

FAQ :

• Chi paga se il lastrico è di uso esclusivo e piove dentro?In base alle Sezioni Unite 9449/2016, rispondono sia il condominio sia l’utente esclusivo. Riparto di massima ex art. 1126 c.c.: 1/3 all’utente, 2/3 ai condomini coperti, salvo prova di responsabilità diversa.
• E se lo scarico era ostruito da foglie?La mancata pulizia incide sull’utente esclusivo. Può aumentare la sua quota fino a coprire interamente i danni se la causa è riconducibile alla sua negligenza.
• Il condominio può essere l’unico responsabile?Sì, se il danno dipende da difetti strutturali, guaine usurate, errata posa o mancata manutenzione straordinaria di parti comuni.
• Serve la mediazione prima di andare in giudizio?Sì. Nelle liti condominiali la mediazione è obbligatoria. Spesso è il modo più rapido per chiudere la questione e far partire i lavori.
• L’assicurazione del condominio copre i danni?Dipende dalla polizza. Molte “globale fabbricati” coprono infiltrazioni e danni a terzi. Verifica franchigie, esclusioni e chi è il beneficiario dell’indennizzo.