È lì che nascono gli ammanchi di cassa, spesso piccoli all’inizio, poi irrecuperabili. La Riforma del condominio ha piazzato un paletto: conto corrente separato, tracciabile, intestato al singolo stabile. Non è burocrazia, è un paracadute: rende visibile ogni euro, riduce i sospetti, spegne sul nascere i conflitti. E riporta la gestione dove deve stare: nella luce del giorno.
La sala riunioni odora di caffè e stanchezza. Il proiettore illumina il muro e la tabella Excel stona con la voce tremante dell’amministratore: “Qui c’è un disallineamento di cassa, ma rientra la prossima settimana”. Due signori in prima fila si guardano, uno scatta la foto allo schermo. In fondo, una ragazza chiede degli estratti conto. Silenzio. Ci siamo passati tutti: quando i numeri non tornano, la fiducia evapora prima dei conti. È esattamente qui che il conto separato cambia il destino di un condominio. Una piccola differenza sulla carta. Una grande in assemblea. E una domanda resta in aria come una spina.
Perché il conto separato cambia l’aria in assemblea
Il conto corrente separato non è un feticcio contabile. È il luogo dove il denaro del condominio esiste, tutto e solo lì, senza mescolarsi con altri palazzi o – peggio – con fondi dell’amministratore. Ogni entrata ha un mittente, ogni uscita un beneficiario. Questo restringe la zona grigia in cui si infilano ammanchi, acconti “temporanei”, rimborsi senza pezze d’appoggio. In assemblea, quei movimenti diventano raccontabili. E quando i soldi sono raccontabili, sono anche discutibili. È il primo passo per riportare la conversazione sui fatti e smettere di litigare a sensazione.
Prendiamo un condominio medio di città, anni ’60, 24 famiglie. L’amministratore usava un unico conto per tre stabili “per semplificare i bonifici”. Un guasto all’autoclave nel palazzo A veniva “coperto” momentaneamente con le quote del palazzo B. Poi un paio di pagamenti saltano, si accavallano le compensazioni, nessuno capisce più a chi spetta cosa. Quando aprono il conto dedicato “Condominio Via delle Magnolie 12”, non serve una caccia al colpevole: si vede subito il flusso, si ricostruiscono i ritardi, si fissano piani di rientro. La tensione cala. Il muratore viene pagato. E il condominio smette di ruotare attorno al dubbio.
La regola non è un consiglio: lo impone la Legge 220/2012. L’art. 1129 c.c. stabilisce che l’amministratore deve aprire e utilizzare un conto corrente dedicato a ciascun condominio, bancario o postale, su cui far transitare tutte le somme incassate e pagate. Chi usa un conto unico per più stabili o, peggio, fa circolare denaro sul proprio conto personale, si espone alla revoca per “grave irregolarità” e al risarcimento del danno. *La tracciabilità non fa miracoli, ma taglia lo spazio all’arbitrio.* E soprattutto consente a ogni condomino, su richiesta, di accedere agli estratti conto per verifiche concrete, non a colpi di supposizioni.
Come organizzarsi, in pratica
Si parte da un gesto semplice: aprire un conto intestato al condominio, con denominazione completa e codice fiscale dello stabile. L’amministratore deposita il verbale di nomina, il regolamento, l’anagrafe condominiale. Poi si sposta tutta la cassa lì: incassi delle rate tramite bonifico o addebito SEPA, pagamenti dei fornitori in uscita, zero contante. Meglio scegliere un istituto che permetta l’estratto conto “a vista” e l’accesso consultivo ai consiglieri, così ogni verifica è veloce. Le rate? Calendario chiaro, IBAN in evidenza, causali standardizzate. Piccole accortezze che fanno una grande differenza quando bisogna ricostruire una spesa dopo mesi.
Gli errori classici si somigliano. Tenere soldi “di passaggio” sul conto di studio. Accettare contanti “per comodità”. Rinviare le riconciliazioni sperando che i numeri si allineino da soli. Diciamocelo: nessuno controlla gli estratti conto condominiali ogni giorno. Si può rimediare con rituali semplici: riconciliazioni mensili, report trimestrali asciutti, una cartella digitale condivisa con fatture e bonifici. E quando c’è un imprevisto, niente scorciatoie: si convoca il consiglio, si verbalizza, si paga dal conto del condominio. L’abitudine salva, non la genialità del momento. Gli ammanchi nascono quasi sempre da scorciatoie “una tantum”.
Serve anche una grammatica comune per parlare di soldi. Spese straordinarie, fondo cassa, morosità: parole cariche che vanno riportate alla realtà dei movimenti. Un estratto conto ordinato taglia le discussioni di metà e ci ricorda che i numeri non hanno simpatia per nessuno. Quando le regole sono chiare, la fiducia diventa un effetto collaterale, non una pretesa.
“Il conto separato non è un vezzo: è il modo più veloce per capire cosa sta succedendo, senza processi alle intenzioni”, mi dice Marco S., revisore condominiale da vent’anni.
- Aprire un conto per ogni condominio, mai conto “cumulativo”.
- Incassare e pagare solo via conto: niente contante, niente giri esterni.
- Riconciliare ogni mese, condividere un estratto conto trimestrale.
- Allegare sempre la pezza d’appoggio a ogni uscita.
- Prevedere accesso consultivo a consiglieri o revisore nominato in assemblea.
E domani? La trasparenza come abitudine che tiene insieme i vicini
Un condominio funziona quando smette di essere un ring e diventa un luogo di decisioni possibili. Il conto separato non toglie il conflitto, lo rende dicibile. Domani sarà più digitale: addebiti automatici, rendiconti online, magari allarmi intelligenti che segnalano anomalie in tempo reale. Lì si vince se si mantengono gesti umani: spiegare, ascoltare, mostrare. Il denaro condominiale non è “di nessuno”, è di tutti, ed è per le cose che tengono su la casa. E una casa in ordine inizia da un conto in ordine. Poi arrivano le scelte migliori, quasi da sole. Non per magia. Per metodo condiviso.
| Punto chiave | Dettaglio | Interesse per il lettore |
|---|---|---|
| Obbligo di conto separato | Art. 1129 c.c., L. 220/2012: un conto per ogni condominio | Evitare ammanchi, confusione e responsabilità personali |
| Tracciabilità totale | Tutte le entrate e uscite passano dal conto dedicato | Controllare, ricostruire, chiarire senza litigi |
| Verifiche semplici | Estratti conto consultabili, riconciliazioni periodiche | Trasparenza concreta e fiducia tra vicini |
FAQ :
- Il mio condominio può usare il conto personale dell’amministratore?No. La legge richiede un conto intestato al condominio. Usare conti personali espone a revoca e risarcimenti.
- È possibile un solo conto per più condomìni gestiti dallo stesso studio?No. Ogni condominio ha il suo conto dedicato, con movimenti separati e tracciabili.
- Cosa rischio se non abbiamo il conto separato?La gestione è viziata da grave irregolarità. Qualsiasi condomino può chiedere la revoca dell’amministratore e il risarcimento di eventuali danni.
- Posso vedere gli estratti conto del mio condominio?Sì. I condomini hanno diritto di accesso ai documenti contabili e agli estratti conto, su richiesta all’amministratore.
- Gli interessi maturati sul conto a chi spettano?Al condominio. Vanno contabilizzati e ripartiti secondo i criteri stabiliti dall’assemblea o dal regolamento.
Qualcuno ha esperienza con l’accesso “consultivo” ai consiglieri? L’ammministratore può limitare la visione degli estratti conti per privacy, o l’art. 1129 c.c. impone accesso completo (almeno in lettura) a chi nominato dall’assemblea? E come si gestisce la delega alla banca?
Bello il conto separato, ma poi la banca ci piazza commissioni su commissioni… Non rischiamo di pagare più spese che bulloni? Forse servirebbe un capitolato tipo per evitare “costi di tenuta” inventati.