Acqua che filtra dal balcone del vicino: ecco chi è responsabile secondo la normativa

Acqua che filtra dal balcone del vicino. Chi paga i danni, cosa dice la legge italiana e come muoversi senza trasformare il condominio in un ring.

È sabato, un nubifragio corto, sul pianerottolo s’incontrano due vicini con lo sguardo che brilla più di un secchio. Uno indica il soffitto macchiato, l’altro il suo balcone pieno di vasi. L’amministratore risponde al telefono a metà, dice “mandi una mail con le foto”, come se bastasse. Nella tromba delle scale parte il coro dei “non tocca a me”.*

Chi risponde dei danni: la regola base

La regola madre è semplice: chi custodisce paga i danni. L’articolo 2051 del Codice civile dice che il “custode” di una cosa risponde dei danni da quella cosa. Un balcone aggettante è parte privata: pavimentazione, soletta e parapetto sono del proprietario dell’appartamento cui il balcone appartiene.

Se l’acqua filtra dal balcone sopra e rovina il soffitto del balcone sotto, il primo indiziato è il proprietario del piano superiore. Fa eccezione quando la causa è una parte comune: pluviali, canali di gronda, facciata, fregi decorativi condominiali. Se il danno nasce da parti comuni, la responsabilità ricade sul condominio.

Capita a tutti quel momento in cui ti chiedi se sia “solo” pioggia o un guaio strutturale. Lì entra in gioco la distinzione tra balconi e lastrici solari. I balconi aggettanti sono privati; i pannelli decorativi o i frontalini che disegnano la facciata possono essere condominiali. I lastrici solari di uso esclusivo seguono l’art. 1126 c.c.: spesa ripartita 1/3 a chi usa il lastrico, 2/3 al condominio. La Cassazione (Sez. Unite 9449/2016) applica lo stesso criterio ai danni da infiltrazione, salvo colpa esclusiva provata.

Storie vere e scelte rapide che fanno la differenza

Elisa, terzo piano, vede righe marroni correre sul soffitto del balcone. Su quello sopra ci sono vasi e un condizionatore che lacrima. Il tecnico scopre la guaina rotta vicino alla soglia e il tubo di scarico dell’aria condizionata che scarica male. Il vicino attiva la sua RC casa, la perizia individua il difetto, il risarcimento copre tinteggiatura e rifacimento di un pezzo di pavimento.

Andrea, invece, ha a che fare con un pluviale condominiale intasato di foglie. L’acqua tracima, bagna sottobalconi e facciata. L’amministratore convoca un sopralluogo, si verifica il tubo occluso, scattano pulizia e lavori. Il condominio risarcisce con la polizza globale fabbricati. Nessuna guerra tra piani, solo un promemoria: le parti comuni “parlano” a tutto lo stabile.

La logica è questa: chi controlla, risponde. Il proprietario-custode del balcone risponde ex art. 2051 c.c. se la perdita nasce da difetti di manutenzione o uso (vasi senza sottovasi, guaina ammalorata, scarico condizionatore a goccia sul bordo). Il condominio risponde se la perdita proviene da elementi comuni. Il caso fortuito, come una pioggia eccezionale davvero imprevedibile, può escludere la colpa. Ma va provato, non basta dire “pioveva tanto”.

Cosa fare subito: mosse pratiche che evitano guerre

Scatta il rituale in tre mosse: documenta, avvisa, ferma il danno. Foto e video con data, panoramiche e dettagli. Avvisa subito il vicino di sopra e l’amministratore, meglio con PEC o raccomandata A/R. Chiedi un sopralluogo tecnico condiviso: si risparmiano tempo e rancore.

Non verniciare prima di capire l’origine. Non rompere a caso muri o pavimenti. Chiedi all’assicurazione (tua o del vicino) se manda un perito. La prima goccia arriva sempre quando non te l’aspetti. Se c’è urgenza, limita i danni e conserva scontrini e fatture. Diciamoci la verità: nessuno lo fa davvero tutti i giorni.

Quando il clima si surriscalda, una frase calma più di dieci e-mail. Il lastrico solare fa storia a sé: la spesa si divide 1/3 e 2/3. Lo ricordano le Sezioni Unite, e spesso sblocca trattative ferme.

“La chiave è identificare la causa, non il colpevole. Il colpevole verrà da sé quando la causa è chiara.” — Avv. condominialista, Milano

• Scatta 10 foto: primo piano della macchia, contesto, pluviale, bordo balcone.
• Annota date, orari, piogge, uso di acqua sul balcone sopra (annaffiature, lavaggi).
• Invia una diffida gentile: 10 righe, fatti, richiesta di intervento e contatti.
• Chiedi una perizia neutra se le parti non si accordano.
• Per le liti condominiali serve mediazione obbligatoria (D.Lgs. 28/2010).

Le zone grigie che nessuno ti spiega

Ci sono i bordi. Frontalini, sottobalconi e rivestimenti decorativi affacciati sulla facciata spesso sono condominiali, anche se il balcone è privato. Un rivolo che nasce da un fioriera appoggiata male è cosa del singolo. Un distacco di intonaco sul sottobalcone che fa passare acqua può riguardare il condominio. Le parole contano, ma contano anche i disegni del fabbricato e la storia di manutenzione.

C’è poi l’acqua “buona” e quella “cattiva”. La condensa dei condizionatori non può cadere a pioggia sul vicino: serve uno scarico corretto. L’annaffiatura va fatta con sottovasi e griglie pulite. Se il vicino cuoce fritture sul balcone, i vapori che imbrattano il tuo soffitto entrano nel campo delle immissioni (art. 844 c.c.), non delle infiltrazioni. Stesso danno agli occhi, strade legali diverse.

Un’ultima cosa non scritta in grande sui regolamenti: il dialogo salva più soldi delle cause. Una telefonata con l’amministratore, due foto condivise in chat condominiale, un tecnico di fiducia comune. Spesso il confine tra “mio” e “nostro” si dissolve alla prima prova oggettiva. E chi ha torto firma il bonifico senza sentirsi nemico.

Le infiltrazioni dai balconi sono un test di convivenza urbana. Esistono regole chiare, e un margine umano. Se la perdita nasce da un balcone privato, si guarda alla custodia e alla manutenzione ex art. 2051 c.c.; se nasce da parti comuni, risponde il condominio. Quando il lastrico solare è di uso esclusivo, la Cassazione spinge a dividere il costo dei danni secondo l’art. 1126 c.c., 1/3 a chi usa, 2/3 a chi ne trae utilità. Le piogge “storiche” possono ribaltare il tavolo, ma solo se davvero imprevedibili e inevitabili. Qui sta l’equilibrio: prove, buon senso, polizze attivate in fretta. Un condominio funziona quando ognuno fa la sua parte, senza alzare la voce. A volte basta una guarnizione nuova e un “grazie” sincero.

FAQ :

• Il vicino non collabora: cosa posso fare?Invia diffida scritta con foto e richiesta d’intervento; coinvolgi l’amministratore; avvia mediazione obbligatoria e, se serve, azione per risarcimento danni con perizia.
• Se la perdita viene dal condizionatore del vicino?Responsabilità del proprietario ex art. 2051 c.c. se lo scarico è errato o manca; va convogliata l’acqua in modo idoneo, non sul balcone sottostante.
• E se piove in modo eccezionale?Il “caso fortuito” può escludere la colpa, ma va provato con dati meteo e manutenzione regolare; non basta invocare il temporale.
• Chi paga se il pluviale condominiale è intasato?Il condominio, come custode delle parti comuni; interviene la polizza globale fabbricati se presente.
• Posso fare lavori urgenti e chiedere il rimborso?Sì, per evitare danni maggiori; conserva preventivi, fatture e foto prima/dopo, poi chiedi il rimborso al responsabile o all’assicurazione.