Infiltrazioni dal terrazzo sopra casa? La legge chiarisce chi deve pagare: decisione definitiva

Hai trovato macchie gialle sul soffitto e gocce che cadono dal lampadario dopo un temporale? Il terrazzo sopra casa tua sembra tradire. E adesso: chi paga davvero i danni e i lavori? La risposta c’è, ed è più netta di quanto pensi. Una recente linea della Cassazione ha messo un punto. E non è un dettaglio.

Maria guarda il soffitto, un alone scuro si allarga come un’ombra lenta. Sopra di lei, un terrazzo che tutti chiamano “di Marco”, perché solo lui ci mette il tavolino d’estate. Il campanello suona: l’amministratore stringe le labbra, poi tira fuori una cartellina. A tutti è capitato quel momento in cui cerchi nella faccia di qualcuno una soluzione semplice. O almeno una regola chiara.

Chi paga davvero quando il terrazzo fa acqua

La legge italiana distingue il terrazzo di copertura, chiamato “lastrico solare”, dal balcone. Se il lastrico copre gli appartamenti sottostanti ed è di uso esclusivo, entra in gioco l’art. 1126 c.c.: le spese di riparazione si ripartiscono per un terzo a carico di chi ne ha l’uso esclusivo e per due terzi tra i proprietari delle unità coperte. Regola semplice, applicata da anni. La **novità** che interessa chi ha un soffitto bagnato è che questa proporzione orienta anche chi risponde dei danni da infiltrazione.

Nel 2023 diverse sentenze di Cassazione hanno ribadito un principio pratico: il danno a chi sta sotto si liquida, in via generale, ripartendo responsabilità e costi sulla scia dell’art. 1126 c.c., salvo prova di colpa esclusiva. Vuol dire che, se non risulta una condotta gravemente negligente di uno solo, si guarda al criterio del “un terzo/due terzi”. In un caso a Milano, ad esempio, l’assicurazione del condominio ha coperto i due terzi dei danni a soffitti e intonaci, mentre il proprietario del terrazzo ha contribuito per il restante terzo. E sì, pure quando il terrazzo “è di Tizio”.

Perché questa ripartizione? Il lastrico è un bene che copre più unità e serve l’intero fabbricato, quindi il condominio ne “gode” i vantaggi. Chi lo usa in via esclusiva, invece, può incidere sulla manutenzione con scelte personali: fioriere, piastrelle, pergole. La logica della Cassazione tiene insieme le due cose. Se c’è una prova chiara che la causa è, per dire, una fioriera senza sottovaso o un massetto rifatto male dal singolo, allora scatta la responsabilità piena di quell’utente, per intero. *Quando la causa è strutturale o mista, torna la regola del terzo e due terzi.*

Cosa fare subito e come non sbagliare mossa

La prima mossa è fotografare e datare tutto: aloni, gocce, distacchi di intonaco, misurazioni di umidità. Poi invia una diffida scritta all’amministratore e al proprietario/utente del terrazzo, chiedendo un sopralluogo tecnico. La relazione di un perito edile indipendente pesa più di mille discussioni sul pianerottolo. Richiama l’art. 2051 c.c. (danno cagionato da cosa in custodia) e l’art. 1126 c.c. per la ripartizione, così la cornice giuridica è già sul tavolo. Diciamocelo: nessuno lo fa davvero ogni giorno.

Errore tipico: attendere “che passi da solo”. L’acqua non fa sconti, scava, allarga, rovina. Evita anche interventi fai-da-te sul soffitto: risolvi il sintomo, non la causa. Se l’amministratore nicchia, chiedi un’assemblea straordinaria o, nei casi urgenti, autorizza interventi conservativi e ne chiedi il rimborso con le carte in regola. Tieni d’occhio le polizze: spesso il condominio ha una “globale fabbricati” che copre i danni d’acqua, e il proprietario del terrazzo può avere una RC del capofamiglia che entra in gioco.

Una voce dal corridoio del diritto aiuta a non perdersi:

“Nel lastrico ad uso esclusivo, senza colpa esclusiva dimostrata, vale il criterio del terzo a carico dell’utente e due terzi a carico dei coperti. Il danno si ripartisce come le spese.”

Per fissare i paletti utili, ecco un mini promemoria:

• Lastrico ad uso esclusivo: 1/3 utente, 2/3 proprietari delle unità coperte.
• Tetto condominiale non esclusivo: spese e danni tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi (art. 1123 c.c.).
• Balconi aggettanti: in genere sono parti private; i danni ricadono sul singolo, salvo parti decorative comuni.
• Colpa esclusiva provata: paga chi ha causato il danno, al 100%.
• Assicurazioni: possono anticipare indennizzi e poi rivalersi secondo responsabilità.

I confini che fanno la differenza (e che pochi considerano)

Non tutti i terrazzi sono uguali. Quello che fa giurisprudenza è il lastrico che “copre” le stanze di altri: se il tuo soffitto è sotto quel piano calpestabile, siamo in pieno art. 1126. Se parliamo di balconi sporgenti, cambia tutto: la manutenzione è del singolo, salvo frontalini, fregi e parti estetiche comuni. Questa distinzione pratica, verificabile a colpo d’occhio, evita litigi inutili. E mette al riparo da perizie inutili.

Ci sono anche casi-limite. Un pergolato fissato male che apre vie d’acqua. Una guaina rifatta dall’utente con impresa “amica” e pendenza sbagliata. Qui la prova della colpa esclusiva ribalta i pesi: paga chi ha alterato l’equilibrio del lastrico. Se invece la guaina è vecchia e degradata, l’acqua ha imboccato la via naturale del tempo. E la responsabilità torna condivisa. Sembra sfumatura, è il cuore della questione.

E i tempi? Per i danni extra-contrattuali il termine di prescrizione è di cinque anni. L’acqua che si vede oggi può essere iniziata mesi fa, quindi muoversi presto conviene. Una mossa intelligente è chiedere un accertamento tecnico preventivo, così si ferma la prova. Il giudice, poi, non improvvisa:

“La ripartizione ex art. 1126 c.c. non è un dogma, ma il criterio naturale salvo prova contraria.”

E per chi vuole zero sorprese, tre azioni efficaci:

• Controllo stagionale della guaina del lastrico, con report fotografico.
• Canalette e bocchettoni liberi da foglie e terriccio.
• Tracciabilità di ogni intervento eseguito sul terrazzo, con fatture e schede tecniche.

Una storia che riguarda tutti, anche chi abita al piano terra

Le infiltrazioni non sono solo macchie brutte: parlano di responsabilità condivise, di regole che proteggono il vicino e te stesso. La legge ha trovato un equilibrio pratico: chi usa il lastrico partecipa, chi ne trae copertura partecipa, chi sbaglia paga di più. Non è poesia, è convivenza civile applicata ai millimetri di guaina. E sì, c’è anche un modo per evitare il tribunale: sedersi attorno a un preventivo chiaro e a una perizia limpida.

Il punto è spostarsi dal “di chi è la colpa” al “come rimettiamo a posto bene e in fretta”. Un lastrico sistemato bene vale anni di pace e pareti asciutte. Le assicurazioni coprono spesso il danno emergente, le regole dicono chi rimborsa cosa, i tecnici sanno come mettere fine alle gocce dei giorni di pioggia. La prossima nuvola non aspetta, e la casa non perdona l’acqua.

FAQ :

• Chi paga i danni se il terrazzo è di uso esclusivo?In via generale si applica il criterio del terzo a carico dell’utente del lastrico e due terzi a carico dei proprietari delle unità coperte, salvo prova di colpa esclusiva di uno solo.
• E se il terrazzo è condominiale per tutti?Si ripartisce tra tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà, sia per riparazioni sia per danni connessi alla copertura, richiamando l’art. 1123 c.c.
• Come dimostro la “colpa esclusiva” del vicino sopra?Con una perizia che individua la causa specifica imputabile all’utente (p.es. fioriere senza drenaggio, opere private mal eseguite, scarichi ostruiti per incuria) e collega il danno a quella condotta.
• Quali sono i tempi per chiedere il risarcimento?Per la responsabilità extra-contrattuale il termine di prescrizione è cinque anni dal fatto dannoso; conviene inviare subito diffida e avviare la perizia.
• L’assicurazione condominiale copre questi casi?Spesso sì, con le polizze “globale fabbricati” che indennizzano i danni d’acqua; poi la compagnia si rivale secondo le responsabilità accertate. Verifica massimali e franchigie.