Viene dall’alto, dal balcone del vicino. Chi paga? Lui, il condominio, o tu? Una “sentenza definitiva” ha spento la discussione da bar e acceso la luce dove serviva di più: tra lastrici, balconi aggettanti e tubi condominiali.
La scena tipica: domenica mattina, silenzio in casa. Una goccia dopo l’altra, tac, tac, tac. Guardi in su, poi avvisi l’amministratore, poi suoni al vicino di sopra. Lui dice che è solo condensa. L’amministratore parla di pluviali. Tu non dormi da due notti. Capita a tutti di ritrovarsi nel mezzo di questa piccola guerra fredda domestica, con il secchio sotto il gocciolìo e il dubbio su chi debba aprire il portafoglio.
Passano i giorni, compare la prima crepa. Arriva un imbianchino “amico” che minimizza. Arriva un tecnico che non si sbilancia. La legge, invece, qui si è sbilanciata eccome. E in modo chiaro. La responsabilità non è dove pensi.
Infiltrazioni dal balcone sopra: chi paga davvero
La regola madre nasce da una distinzione concreta: balconi “aggettanti” o “incassati”, terrazzi a livello o lastrici solari. Nei balconi aggettanti, sporgenti e autonomi, la struttura è del proprietario dell’appartamento cui il balcone appartiene. **Nei balconi aggettanti, paga il proprietario di quello sopra.** Se l’acqua filtra perché si è rotta la guaina del piano di calpestio o si sono otturate le bocchette del balcone superiore, il conto non va al condominio.
Storia breve: Paola abita al terzo piano, Marco al quarto. Macchia sul soffitto del balcone di Paola, pioggia nei giorni precedenti, guaina del balcone di Marco da anni non rifatta. La perizia fotografa il difetto di impermeabilizzazione sopra. Il giudice conferma: danno e ripristino a carico di Marco, compreso il rifacimento delle finiture di Paola rovinate dall’acqua. Sullo sfondo, l’amministratore sospira: non era un pluviale comune, niente fondo condominiale da toccare.
Cambia tutto quando la fonte è condominiale. Se a perdere sono i pluviali o la facciata, si entra nel campo della custodia delle parti comuni (art. 2051 c.c.). **Quando la colpa è dei pluviali o della facciata, la responsabilità è del condominio.** Discorso a parte per terrazzi/lastrici che fungono da copertura di locali sottostanti: qui la legge (art. 1126 c.c.) fissa il riparto: **Se è terrazzo/lastrico che fa da copertura, la spesa si divide: 1/3 condominio, 2/3 chi ha l’uso esclusivo.** È un quadro che la Cassazione ha ribadito più volte, rendendo la “sentenza definitiva” una linea guida praticabile.
Cosa fare subito: prove, perizia e comunicazioni
Quando spunta la macchia, il tempo conta. Scatta foto e video con data, ritrae l’area larga e i dettagli. Scrivi all’amministratore e al vicino via PEC o raccomandata: poche righe, fatti e richiesta di sopralluogo. *Quando inizi a sentire quell’odore di umido, il tempo non è tuo amico.* Se puoi, chiama un tecnico per una verifica non distruttiva: termocamera, igrometro, tracciamento con colorante. Un report tecnico vale più di mille discussioni sul pianerottolo.
Errore classico: rifare pittura e cartongesso “per sistemare”, senza risolvere la causa. Oppure accusare il condominio senza esaminare i pluviali interni ai balconi. O, al contrario, puntare il dito sul vicino quando è un tubo comune. Diciamolo onestamente: nessuno lo fa davvero ogni giorno. Tieni tutte le spese documentate e non cedere alla chat condominiale che incendia gli animi e raffredda i cervelli.
Prima del contenzioso, la strada spesso passa dalla mediazione (condominio = mediazione obbligatoria). Un avvocato esperto in edilizia e condominio può orientarti tra norme e prove con poche mosse chiare.
“Le infiltrazioni non sono un’opinione: contano le prove, la tipologia del balcone e la fonte. Chiarito questo, la ripartizione delle spese scivola da sola nella casella giusta.” — Avv. R. M., foro di Milano
- Scatta foto e video con data e scala (metti un metro a vista).
- Comunica per iscritto a vicino e amministratore entro 48 ore.
- Chiedi un sopralluogo congiunto e una perizia non distruttiva.
- Verifica pluviali e punti critici comuni prima di accusare.
- Valuta la mediazione: costa meno di una causa e spesso chiude il caso.
Una regola chiara, relazioni complicate
La legge punta a una logica semplice: paga chi controlla e custodisce la cosa da cui nasce il danno. In un condominio reale, però, la mappa delle responsabilità incontra la geografia dei rapporti umani. Lì si decide se una macchia d’acqua diventa una frattura o un’occasione per mettere a posto l’edificio e la convivenza.
Questa “sentenza definitiva” non è una bacchetta magica, è un promemoria. Dice: guarda la natura del balcone, individua la fonte, poi riparti i costi. Niente scorciatoie, niente colpe a sentimento. E se l’acqua ha già fatto danno, il risarcimento segue la stessa linea, tra condominio e privati, senza salti nel buio.
Se ti è capitato, raccontarlo può aiutare chi oggi sta piazzando un secchio sotto il soffitto. Una foto, la storia di un sopralluogo andato bene, una mediazione chiusa in una settimana. Piccole cose che fanno risparmiare soldi, ma anche energie. A volte basta una guaina nuova per sigillare pure un malinteso.
| Punto chiave | Dettaglio | Interesse per il lettore |
|---|---|---|
| Balcone aggettante | Responsabilità del proprietario del balcone superiore | Capire subito a chi chiedere i lavori e il risarcimento |
| Pluviali/facciata | Danno da parte comune: custodia del condominio (art. 2051) | Attivare l’amministratore e la polizza globale fabbricati |
| Terrazzo/lastrico che copre | Riparto ex art. 1126: 1/3 condominio, 2/3 titolare uso esclusivo | Evitare liti definendo subito la quota di spesa |
FAQ :
- Chi paga se dal balcone sopra entrano infiltrazioni?Se è un balcone aggettante e la causa è nel piano di calpestio o nelle bocchette del balcone superiore, paga il proprietario di sopra. Se la perdita viene da pluviali o dalla facciata comune, risponde il condominio. Se è terrazzo/lastrico che fa da copertura, si applica l’art. 1126 c.c. con riparto 1/3 condominio e 2/3 titolare dell’uso esclusivo.
- Come si dimostra la responsabilità?Con una perizia tecnica: fotografie, misurazioni di umidità, termografia, traccianti colorati, ispezioni delle parti comuni. Serve collegare la fonte (balcone, pluviale, giunto) al danno. Il quadro probatorio orienta sia la ripartizione delle spese che l’eventuale risarcimento.
- E se il vicino non collabora al sopralluogo?Chiedi all’amministratore di mediare. In mancanza, puoi ricorrere alla mediazione obbligatoria e, nei casi urgenti, a un provvedimento d’urgenza. Il codice civile (art. 843) consente l’accesso al fondo del vicino per eseguire lavori necessari, con garanzie e cautele.
- Quanto tempo ho per chiedere i danni?Le azioni risarcitorie per danno da cose in custodia o fatto illecito in genere si prescrivono in cinque anni dal giorno in cui il danno si manifesta e puoi individuarne la causa. Meglio attivarsi presto, anche per limitare l’aggravamento delle infiltrazioni.
- L’assicurazione condominiale copre le infiltrazioni?Spesso sì, se la polizza globale fabbricati copre rotture accidentali di tubazioni e danni da acqua per parti comuni. Se la causa è privata, può intervenire la polizza del singolo. Conta leggere clausole, franchigie e massimali, e denunciare il sinistro nei tempi previsti.
Enfin une explication nette.