Problemi di infiltrazioni dall’alto: cosa dice la legge sulle spese di riparazione

Se l’acqua piove dall’alto, il primo riflesso è cercare un secchio. Il secondo è chiedersi chi debba pagare. Condominio, vicino del piano di sopra, proprietario del terrazzo, o tutti insieme? La legge italiana risponde, ma lo fa in modo diverso a seconda di dove nasce la perdita e di cosa copre quella superficie. Basta sbagliare una parola — tetto, lastrico, balcone — e la risposta cambia. Qui non si parla solo di intonaco: si parla di convivenza, soldi, tempo.

La scena è questa: notte di pioggia, la casa che respira, tu che senti quel ticchettio puntuale. Apri gli occhi, in cucina una goccia colpisce il tavolo come un metronomo stanco. Ci siamo passati tutti, quel momento in cui capisci che l’acqua non ha padroni. Suoni al vicino di sopra, nessuno risponde. L’amministratore scrive “verifichiamo domani”, tu cerchi asciugamani, foto, calma. La domanda arriva secca, come uno spiffero: chi paga davvero?

Chi paga quando l’acqua arriva dall’alto

In condominio non tutte le superfici “in alto” sono uguali. Il tetto è parte comune e copre tutti, il lastrico può essere anche ad uso esclusivo, il solaio fra due appartamenti divide proprietà distinte. Ogni scenario ha regole sue, scritte nel Codice Civile e rifinite dalla giurisprudenza. L’idea madre è semplice: paga chi trae utilità e chi ha la custodia della cosa da cui partono i danni. Sembra astratto, finché l’alone giallo sul soffitto non diventa un cerchio perfetto.

Immagina Maria, terzo piano, infiltrazioni in salotto dopo un temporale. Sopra di lei c’è un lastrico che il vicino usa come terrazza per stendere e mettere piante. Il tecnico trova guaine vecchie e ristagni. Qui scatta l’**art. 1126 c.c.**: riparazioni per un terzo a carico dell’utente esclusivo e per due terzi dei condomini a cui quel lastrico fa da copertura. Per i danni all’appartamento di Maria, i giudici usano spesso lo stesso criterio. Non è una matematica fredda, è un modo di dividere responsabilità e benefici.

Se il problema nasce dal tetto comune, entra l’art. 1117 e il riparto dell’art. 1123: pagano tutti i condomini secondo i millesimi, perché quel tetto copre l’intero fabbricato. Se la perdita proviene dal solaio tra due unità, l’art. 1125 divide i costi del solaio a metà tra i proprietari dei due piani, mentre tinteggiature e finiture interne si trattano a parte. C’è anche la custodia dell’art. 2051: chi ha in custodia la cosa da cui viene il danno risponde, e per i lastrici ad uso esclusivo la Cassazione (Sez. Unite 9449/2016) ha tracciato una linea: responsabilità ripartita tra utente e condominio, in misura che spesso ricalca l’art. 1126.

Come muoversi: prove, tempi, assicurazioni

La mossa più utile è fotografare e datare tutto: gocce, aloni, distacchi, pozzanghere. Poi invia subito una comunicazione a amministratore e vicino sopra di te, meglio via PEC o raccomandata, chiedendo un sopralluogo e la ricerca della causa. Se c’è polizza “globale fabbricati”, denuncia il sinistro senza aspettare la diagnosi perfetta. Un tecnico indipendente può redigere una relazione che fotografa la dinamica e stima i danni. *L’acqua trova sempre la sua strada.* Il tuo compito è mostrarla.

Diciamolo chiaro: nessuno lo fa davvero ogni giorno. La tentazione è asciugare, ridipingere e andare avanti. È un errore frequente, perché se non si tocca la causa l’alone ritorna. Altro scivolone: discutere su chi paga prima ancora di capire da dove arriva l’acqua. Meglio separare i tempi, prima arrestare l’infiltrazione, poi quantificare e ripartire. Nelle case si vive, e convivere significa anche concedersi un po’ di fiducia per arrivare a una riparazione condivisa.

Una volta circoscritta la causa, la ripartizione segue le regole: tetto comune, tutti per millesimi; **lastrico solare ad uso esclusivo**, un terzo utente e due terzi condomini coperti; solaio fra due private, metà e metà per la struttura. Un amministratore lo riassume così:

“Prima fermiamo l’acqua, poi facciamo i conti. Le norme ci sono, ma senza prove si finisce solo a litigare.”

• Documenti utili: foto, video, preventivi, relazione tecnica, copia della polizza, PEC inviate e ricevute.
• Passaggi chiave: segnalazione, ricerca perdita, riparazione causa, quantificazione danni, riparto spese.
• Attori da coinvolgere: amministratore, proprietario del piano di sopra, perito, impresa, assicurazione.

Le regole dietro l’acqua: norme, casi reali, logica

La logica del Codice Civile è di legare le spese all’utilità e alla custodia. Il tetto serve a tutti, quindi si paga in base ai millesimi (art. 1123). Il solaio tra due unità serve a entrambi: la sua manutenzione si divide in parti uguali, mentre le finiture interne restano di chi le possiede (art. 1125). Quando c’è un lastrico o una terrazza a livello che copre altri appartamenti, la regola è 1/3 e 2/3 (art. 1126), perché l’uso esclusivo comporta una quota speciale di onere. Non è un privilegio né una punizione, è equilibrio.

Nella pratica i giudici ragionano anche in termini di responsabilità per custodia (art. 2051). Se l’acqua scende da una cosa che tu governi — un terrazzo con vasi senza sottovasi, una guaina mai manutenuta — la tua quota può diventare piena se c’è condotta colposa. Se il danno deriva da parti comuni, risponde il condominio e poi si rivaluta su impresa o assicuratore. E sì, un po’ di caos, perché confondere balcone “aggettante” con terrazza cambia tutto: il primo è in gran parte privato, la seconda spesso è copertura per altri.

Sulle cifre, la **spese di riparazione e risarcimento danni** non seguono sempre la stessa strada. Le riparazioni della cosa che perde vanno ripartite secondo le norme sulle parti (1123, 1125, 1126). I danni agli appartamenti sotto vengono di solito compensati da chi è custode della fonte, con riparto analogo a 1126 quando si tratta di lastrico ad uso esclusivo, come ribadito da Cassazione negli ultimi anni. Alcune polizze condominiali coprono i danni a terzi da acqua, con franchigie e limiti: leggi bene prima di fare conti sulla carta.

Convivenza, buon senso e una fessura di futuro

Ci sono pozze che si asciugano in un giorno e torti che restano anni. A volte basta un incontro sul pianerottolo per bloccare la perdita e trovare un accordo su tempi e bilanci. Altre volte serve una perizia giurata e un giudice, e nessuno esce felice. Vale la pena provare la via corta: nomina condivisa di un tecnico, lavori urgenti, riparto provvisorio secondo la norma, aggiustamenti dopo. L’acqua insegna che i confini sono più porosi di quanto crediamo. Parlare chiaro subito risparmia imbarazzi dopo.

FAQ :

• Se il tetto comune fa entrare acqua, chi paga?I lavori si dividono tra tutti i condomini per millesimi, i danni all’appartamento colpito sono a carico del condominio, con eventuale rivalsa verso impresa o assicurazione.
• Come funziona per una terrazza a livello di uso esclusivo?Riparazioni 1/3 a chi la usa, 2/3 ai condomini coperti; i danni in genere seguono lo stesso riparto, salvo colpa specifica dell’utente.
• E se l’infiltrazione viene da un balcone privato “aggettante”?Di norma risponde il proprietario del balcone, mentre gli elementi decorativi e i frontalini, se parte del prospetto, possono essere condominiali.
• Serve una perizia prima di chiedere i soldi?Non sempre, ma una relazione tecnica aiuta a fissare causa e responsabilità e riduce i tempi di discussione o di causa.
• L’assicurazione condominiale rimborsa i danni da acqua?Molte “globale fabbricati” coprono danni a terzi da acqua con franchigie; denuncia subito il sinistro e conserva prove e preventivi.